Aktuelle Urteile aus Potsdam und bundesweit

 


15prozentiges Kürzungsrecht

Das Amtsgericht Potsdam geht mit seinen Urteilen vom 23. März 2017, AZ 29 C 26/17, und vom 01. September 2017, AZ 24 C 216/16, von einem 15prozentigen Kürzungsrecht der gesamten Wärmekosten aus, wenn die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge nicht gem. § 9 Abs. 2 HeizkostenV mit einem Wärmezähler gemessen worden ist.

Hintergrund: In einer Vielzahl von Wärmekostenabrechnungen erfolgt die Ermittlung des Energieanteils der Wassererwärmung noch mit einer bis Ende 2013 erlaubten und in der Heizkostenverordnung H(eizkostenV) angegebenen Formel. Ab 2014 sieht die HeizkostenV vor, dass der Energieanteil der Wassererwärmung im Hause durch einen Zähler vorerfasst wird. In dem Falle der Berechnung des Energieanteils mit der nicht mehr erlaubten Formel entgegen der HeizkostenV ist umstritten, ob dem Mieter ein Kürzungsrecht an den Wärmekosten zusteht.


„Allgemeinstrom“ ist keine Betriebskostenposition

Mit Urteil vom 07. April 2017, AZ 23 C 271/16, erkannte das Amtsgericht Potsdam, das „Allgemeinstrom“ keine Betriebskostenposition ist und deswegen nicht ohne weiteres in Betriebskostenabrechnungen umgelegt werden kann.

Hintergrund: In vielen Betriebskostenabrechnungen befindet sich anstatt der einschlägigen Betriebskostenposition der Beleuchtung eine Position Allgemeinstrom, unter der verschiedene nicht umlagefähige Stromkosten zum Beispiel für den Betrieb der Heizung und andere technische Anlagen in unzulässiger Kostenmischung umgelegt werden.

ZU den Kosten der Beleuchtung gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.


Eigenbedarfskündigung:

Ein 87-jähriger, schwerkranker Mieter und seine Ehefrau müssen nach 20-jähriger Mietzeit ihre Dreieinhalbzimmerwohnung nicht wegen Eigenbedarfs des Vermietersohnes und seiner Familie räumen. Der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 270/15) hob das Räumungsurteil der Vorinstanz auf. Das Landgericht Baden-Baden habe sich nicht ausreichend mit dem Mieterargument auseinandergesetzt, wonach die Beibehaltung der Wohnung für sie von existenzieller Bedeutung sei. Jetzt muss das Landgericht neu verhandelt und entscheiden.

 

Der Bundesgerichtshof erklärte, der Mieter könne einer an sich gerechtfertigten, ordentlichen Kündigung gestützt auf die so genannte Sozialklausel widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen seien. Dabei müssten sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen. Bei vorgetragenen Härtegründen wie hier – hohes Alter, schwere Erkrankung – müsse sich das Gericht detailliert mit der existenziellen Bedeutung der Beibehaltung der bisherigen Wohnung auseinandersetzen. Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen. Mache ein Mieter – wie hier – derart schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, müssten sich die Gerichte beim Fehlen eigener Sachkunde mittels Sachverständigenhilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schwergrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann.
 

Mietpreisbremse:

Die Abteilung 2 des Amtsgerichts Lichtenberg hat in einem am 28. September 2016 verkündeten Urteil (Az 2 C 202/16) die Vorschriften über die sogenannte Mietpreisbremse angewandt und eine Vermieterin zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt. Damit liegt - soweit ersichtlich - erstmals ein Berliner Urteil vor, in dem es um Mietschutz in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt geht. Die Parteien des Rechtsstreits hatten am 16. Oktober 2015 einen Mietvertrag über die Vermietung einer 73,95 m² großen, in Berlin-Lichtenberg gelegenen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die von den Mietern zu zahlende Miete 562,02 EUR; dies entspricht einem Mietzins von 7,60 EUR netto kalt pro Quadratmeter. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2015 wandten sich die Mieter an die Vermieterin und beanstandeten, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1. Juni 2015 in Berlin geltende Mietenbegrenzungsverordnung um 32,47 EUR monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich nicht auf eine Verringerung der Miete einließ, erhoben die Mieter nachfolgend Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Monate November 2015 bis einschließlich Mai 2016, also insgesamt 227,29 EUR. Das Amtsgericht Lichtenberg gab den Mietern in vollem Umfang Recht. Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung sei das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt worden. Somit gelte § 556d Abs. 1 BGB, der für Bestandswohnungen wegen des überdurchschnittlichen Anstiegs der Mieten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnungen, Beschränkungen vorsieht. In dem hier entschiedenen Fall liege ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB vor. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent. Zulässig sei nur eine Höchstmiete von 7,161 EUR/m² (6,51 EUR + 10 %), d.h. von insgesamt von 529,55 EUR netto kalt. Die Differenz von je 32,47 EUR für die Monate November 2015 bis Mai 2016 müsse die Vermieterin daher an die Mieter zurückzahlen. Der Vergleichsmietzins sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermitteln, der als einfache Schätzgrundlage angewendet werden könne. Denn er sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt worden. Die Berechnung der Miete anhand dieses Mietspiegels ergebe eine Vergleichsmiete von 6,51 EUR/m². Der Mittelwert für das maßgebliche Mietspiegelfeld H 2 liege bei 5,66 EUR/m². Hinzuzurechnen sei der Wert des Sondermerkmals „Modernes Bad" in Höhe von 0,40 EUR/m². Ferner sei zwischen den Parteien zwar unstreitig, dass aufgrund der weiteren Wohnungsmerkmale nach der so genannten Spanneneinordnung ein Zuschlag von 100 Prozent der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert, also ein Betrag von 0,85 EUR/m², gerechtfertigt sei. Jedoch dürfe der Spannenoberwert von 6,51 EUR/m² in diesem Fall nicht überschritten werden. Dies sei ausdrücklich in der Orientierungshilfe des Mietspiegels unter Ziffer 11.3 ausgeschlossen worden. Eine Ausnahme sehe die Orientierungshilfe nur vor, wenn mehrere Sondermerkmale in der Addition ihrer Summe den Oberwert übersteigen würden, was hier nicht der Fall sei. Dadurch könne zwar hier der Wert des Sondermerkmals „Modernes Bad" nicht vollständig ausgeschöpft werden. Allerdings hätten sich die Ersteller des Mietspiegels bewusst für eine solche einschränkende Berücksichtigung von Sondermerkmalen gegenüber der Spanneneinordnung entschieden, wie sich auch aus den Ergebnissen der Arbeitsgruppensitzungen ergebe. Das Urteil ist nicht mit der Berufung anfechtbar, da der Wert der Beschwer (d.h. hier der Urteilssumme) nicht den erforderlichen Betrag von 600,00 EUR übersteigt und die Berufung auch nicht zugelassen worden ist.

 

Vertragsgemäßer Gebrauch:

Nach dem Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf  vom 20.01.2015, AZ 42 C 10583/14, ist das Urinieren im Stehen Brauchtum des Mannes und gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung. In der Urteilsbegründung heißt es: „Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden Domestizierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit – insbesondere weiblichen – Mitbewohnern, nicht aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste-WC verlegten Marmorbodens rechnen.“

 

Betriebskosten:

Nach dem Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 29. Oktober 2013, AZ 26 C 145/13, ist eine Umlage von Wasserkosten nach Wohnfläche in einer Wirtschaftseinheit, in der sich neben Wohnungen eine Gaststätte befindet, nicht ordnungsgemäß. Vielmehr ist aufgrund des allgemein bekannten Umstandes, dass in einer Gaststätte ein höherer Wasserverbrauch als in Wohnungen verursacht wird, ein Vorwegabzug in den Wasserkosten vorzunehmen. Dafür sind die Wasserkosten für die Gaststätte vorab zu ermitteln und von den Gesamtwasserkosten in Abzug zu bringen.

 

Aus dem Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 21. Juni 2012, AZ 24 C 374/11 ergibt sich, dass in einer Betriebskostenabrechnung Kosten für eine Position „Wartung Foliendach“ nicht auf den Mieter umgelegt werden können, wenn hierfür eine hinreichend erkennbare Umlagevereinbarung im Mietvertrag fehlt. Insbesondere genügt die im Mietvertrag vorhandene Formulierung "Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsräume/-flächen" nicht aus.

 

Mietspiegel:

Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam ist mangels Vergleichbarkeit von Bedeutung, Einwohnerzahl und Infrastruktur nicht - auch nicht unter Vornahme eines Abschlags - auf die Gemeinde Michendorf OT Wildenbruch anwendbar, LG Potsdam mit Urteil vom 14. März 2014, AZ 13 S 86/13.

Im Urteil ist ausgeführt: “Diese Vergleichbarkeit zwischen der Gemeinde Michendorf und der Landeshauptstadt Potsdam ist… offenkundig nicht vorhanden. So ist eine Hochschulstadt wie Potsdam mit ca. 170.000 Einwohnern mit einer Kleinstadt wie die Gemeinde Michendorf mit ca. 11.700 Einwohnern nicht vergleichbar…. Aus der Entfernung betrachtet, erscheint es schon sehr gewagt, eine Gemeinde mit 17.000 Einwohnern mit einer Großstadt mit  nahezu 200.000 Einwohnern zu vergleichen. Dies gilt insbesondere auch deshalb, weil die ortsübliche Vergleichsmiete immer gemeindebezogen zu erstellen ist, weshalb vergleichbare Stadtteilmieten nicht maßgeblich sind. Die Vergleichbarkeit scheitert aber auch schon daran, dass die Gemeinde Michendorf weder über eine Universität noch ein Theater verfügt und mit dem Oberzentrum Potsdam hinsichtlich der Bevölkerungs- und... ."

 

Mietminderung:

Nach dem Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 19. Juni 2014, AZ 26 C 492/13, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass dieser auf den benachbarten Mieter einwirkt, um eine Belästigung durch dessen Katze zu unterbinden. Bis zur Beseitigung der Störung ist der Mieter berechtigt, die Miete um 10 % zu mindern.

 

 

 

 
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