Betriebskosten

Der Beginn jedes Jahres ist in der Beratung maßgebend durch die Prüfung von Nebenkostenabrechnungen und Beratung zu den dazu erhobenen Einwendungen gekennzeichnet. Die Vermieter in Potsdam gehen offenbar zwar vermehrt dazu über, die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes, welches in der Regel das Kalenderjahr ist, nicht vollkommen auszureizen, so dass bereits Mitte des Jahres entgegen des Trends der Vorjahre ein spürbarer Mehreingang von Betriebskostenabrechnungen zu verzeichnen ist. Dennoch ist nach wie vor das Ende des alten und der Beginn des neuen Kalenderjahres die Zeit, in der die meisten Beratungen zu Abrechnungen erfolgen.

 

Aus diesem Grund seien nachfolgend auftretende Konstellationen kurz erörtert:

 

  • In der Praxis ist häufig zu verzeichnen, dass der Vermieter in den Abrechnungen sog. "sonstige“ Betriebskosten auf den Mieter umgelegt. Hierbei handelt es sich um Kosten für turnusgemäß anfallende Tätigkeiten, wie zum Beispiel die Dachrinnenreinigung, Wartungskosten für Lüftungsanlagen, Brandmeldeanlagen, das Tiefgaragentor, Kosten für die Gasrevision und Elektrorevision. Diese Kosten sind jedoch nicht allein mit der Umlagevereinbarung der Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung umlegbar, weil sie in der Betriebskostenverordnung nicht aufgezählt sind. Vielmehr ist notwendig, dass der Vermieter diese sog. sonstigen Betriebskosten im Mietvertrag namentlich benennt. Hintergrund für die Notwendigkeit dieser hinreichend konkreten und bestimmten Umlagevereinbarung ist, dass der Mieter weiß, welche zusätzlichen Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf ihn zukommen werden. Denn die Kostenhöhe der sog. sonstigen Betriebskosten ist mitunter nicht unerheblich.

 

  • Dem Anschein nach überteuerte Kosten in einer Betriebskostenabrechnung, die nicht aus einem Verbrauch herrühren, anzugehen, setzt voraus, dass der Mieter dem Vermieter konkret einen Verstoß gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit oder eine sonstige Mehrbelastung durch zum Beispiel in der Wirtschaftseinheit befindliches Gewerbe nachweist. Jüngst entschied der BGH, dass allein der Verweis auf die Betriebskostenspiegelwerte nicht ausreicht, um bei in der Abrechnung vorliegenden überhöhten Werten eine Mehrbelastung durch das in der Wirtschaftseinheit befindliche Gewerbe annehmen zu können. Deswegen ist es bei entsprechenden Einwendungen zunächst notwendig, in die jeweiligen Belege Einsicht zu nehmen, um dann konkretisieren zu können, worin eine Mehrbelastung besteht, die auf den Mieter nicht umzulegen ist. Bestenfalls kann der Mieter durch eigens eingeholte Angebote von Firmen darlegen, dass der Vermieter erheblich günstigere Verträge hätte abschließen können.

 

  • Der Vermieter ist mit einer Nachforderung ausgeschlossen, wenn er die Abrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes erstellt hat. Hat der Mieter ohne Kenntnis des Ausschlusses der Nachforderung diese an den Vermieter gezahlt, steht ihm ein Rückforderungsrecht des Nachzahlbetrages zu.

 

  • Der Vermieter kann eine Forderung auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend machen, wenn er das verspätete Geltendmachen der Forderung nicht zu vertreten hat. Typischerweise liegen derartigen Forderungen rückwirkende Bescheide der Gemeinde gegenüber dem Vermieter (z. B. Niederschlagswasser und Grundsteuer) zugrunde. Diese Kosten kann der Vermieter nur dann auf den Mieter umlegen, wenn er die entsprechende Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Erhalt des Bescheides gegenüber dem Mieter geltend macht.

 

RA Benedikt Nowak


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